最近傍晚，接到一位屋主的電話。
他的語氣有點慌：
「柚子，上一間簽委託的仲介打來約帶看時間，我順便說有再簽給你們。他反應很大，跟我說：『我們簽的是專任委託喔。』」
我愣了一下。
因為前一天，我才剛跟他們簽完一般委託。
先講結論（趕時間看這裡就好）
- 簽錯不知道，可能一間房子付兩份服務費。 簽了專任又透過別家成交，原本的專任房仲依合約還是可以收服務費。
- 「大家都可以賣」不等於一般委託。 專任委託的房子，別家房仲也可以帶買方來配件，但屋主不能再找別家、通常也不能自己賣。
- 看合約最上面的標題：寫「專任委託銷售契約書」就是專任，不要只聽口頭說明。
- 簽之前問 4 件事：專任還是一般、能不能找別家或自己賣、委託到哪一天、違約會怎樣。
- 委託契約有審閱期，依內政部規定不得少於 3 天，可以帶回家看，不用當場簽。
簽約前，我其實有問
這間房子有兩位共有人。
簽約之前，我照習慣先問了一句：
「請問這間房子，之前有沒有委託給其他房仲？是專任還是一般？」
兩位都說：「有，是一般委託。」
我相信他們，因為他們不是故意騙我。
他們是真的以為，自己簽的是一般委託。
問題出在哪一句話？
後來屋主跟我說，他簽約前特別交代過一句：
「我不要簽那種只有你們能賣的喔。」
他說，對方回他：
「放心啦！大家都可以賣！」
（以上是屋主轉述，我當時不在場。）
委託書裡寫了什麼、專任是什麼意思、違約會怎樣，都沒有說明。
屋主就這樣簽了，一直以為自己簽的是一般委託。
「大家都可以賣」這句話，其實不完全是錯的。
專任委託的房子，其他房仲還是可以帶買方來看，這在業界叫「配件」或「合作銷售」。從這個角度來說，確實「大家都可以賣」。
但聽在屋主耳裡，意思完全不一樣。
屋主理解的是：「我還可以再找別家房仲」、「我自己找到買方也可以自己賣」。
同一句話，房仲講的是一回事，屋主聽到的是另一回事。
而差別，就藏在合約最上面那一行標題裡。
為什麼說「差點付兩份服務費」？
屋主講完，還很客氣地補一句：「沒關係啦柚子，你繼續賣。」
我很謝謝他的信任，但我還是先跟他講清楚：
「如果是我賣掉，依專任委託的約定，你可能還是要付對方服務報酬。」
再加上付給我這邊的服務費——
一間房子，付兩份。
這不是誰在坑誰，是專任委託本來就這樣約定：這段時間全權交給這一家。只是屋主簽的時候，沒有人跟他講清楚。
屋主心裡不太舒服，甚至想過乾脆也不給對方賣了。
但專任期間的約定還是在。最後我們講好：先等對方的專任委託到期，再來談。
（實際要不要付、付多少，以雙方簽的委託契約條文為準。）
專任跟一般，差在哪？
用最白話的方式講：
一般委託
- 可以同時找好幾家房仲
- 自己找到買方，通常可以自己賣
- 房仲比較難全力投入廣告和預算，因為隨時可能被別家成交
專任委託
- 委託期間只交給這一家房仲
- 委託期間內，通常不能再找別家房仲，也不能自己賣
- 如果違反，可能要依合約付服務費
- 房仲通常會投入比較多的廣告和時間
- 別家房仲有買方，還是可以透過這家房仲配件
兩種沒有誰好誰壞。
專任有專任的好處，很多屋主簽專任，是因為想要房仲全力衝刺。
真正的問題不是簽了哪一種，是簽的人不知道自己簽了哪一種。
（實際的權利義務，以你手上那份合約的條文為準。）
屋主簽委託前，先問這 4 件事
不管你找哪一家房仲，包括找我，簽之前都可以問這四句：
① 「這份是專任還是一般？」
直接看合約最上面的標題。寫「專任委託銷售契約書」，就是專任。不要只聽口頭說明。
② 「委託期間內，我能不能再找別家房仲？我自己找到買方，能不能自己賣？」
這兩個答案，就是專任跟一般最大的差別。問清楚，比什麼都重要。
③ 「委託到哪一天？」
到期日要寫清楚。專任簽多久，就會綁多久。
④ 「如果違反約定，會怎樣？」
專任委託的合約裡，通常會寫：委託期間內自己賣掉、或透過別家成交，還是要付服務費給原本的房仲。要付多少、怎麼算，都寫在合約條文裡，請房仲一條一條講給你聽。
另外兩件小事也很重要：
- 委託契約有審閱期，依內政部規定不得少於 3 天。 你可以先帶回家看，不用當場簽。
- 簽完一定要拿一份給自己留著。 很多屋主是事後想確認，才發現手上沒有合約。
如果房子是共有的，請每一位共有人都看過合約、知道簽的是什麼。
如果你已經簽了，才發現不對
先不要慌，也不用急著跟誰吵。
- 把合約拿出來，看標題、委託期間、到期日
- 跟當初簽約的房仲好好談，說明你當時的理解
- 談不攏，再找代書或消保單位問清楚
大部分的誤會，是可以好好講開的。
常見問題
Q：專任委託的房子，別家房仲的買方可以買嗎？
A：可以。別家房仲可以透過原本的專任房仲配件，所以買方不會因此買不到。差別在屋主這一端：期間內只能透過這一家賣。
Q：一般委託比較好嗎？
A：不一定。一般委託彈性大，但房仲投入的廣告和時間通常比較少；專任綁一段時間，換來房仲全力投入。看你的需求選，重點是自己知道簽了哪一種。
Q：審閱期一定要 3 天嗎？可以當天簽嗎？
A：依內政部《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，審閱期間不得少於 3 天。你可以看完當場決定，但不用因為被催就當場簽。
Q：專任違約要付多少？
A：要看你簽的那份合約怎麼寫。請房仲照條文講清楚，有疑問可以問代書。
最後想跟你說
這件事讓我想了很久。
我不覺得對方是壞人。可能他真的以為「大家都可以賣」就講清楚了。
但委託書的內容和違約責任，本來就應該在簽之前講清楚。
這件事也提醒我自己：
我講完，不代表屋主聽懂了。
所以以後簽委託，我會多做一個動作：把合約標題指給屋主看，再用一句白話講一次——
「這份是一般委託，你還是可以找別家，也可以自己賣。」
或是：
「這份是專任，這三個月內只有我們在賣，你自己找到買方也要透過我們。」
多講十秒，可以少掉很多事後的不舒服。
賣房子是很大的決定。
你不用懂所有的法條，但至少要知道，自己簽的是哪一種。
手上有一份委託合約，看不太懂是專任還是一般，歡迎傳 LINE 給我，我幫你看標題和期間怎麼寫。
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本文為一般性說明，不構成法律意見；專任與一般委託的實際權利義務、違約責任，以雙方簽訂的委託契約條文為準。審閱期規定依內政部《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，核對日期 2026 年 10 月。