「柚子，簽完約之後，我還要做什麼？什麼時候可以拿到鑰匙？」
第一次買房的人，簽約那天通常都很緊張。
緊張的原因，大多不是錢，是不知道接下來會發生什麼事。
這篇我用買方的角度，把從出價到拿到鑰匙的每一步攤開來講：大概多久、要帶什麼、要準備哪些錢。 看完你就會知道，買房其實是一條有順序的路，一步一步走就好。
先講結論（趕時間看這裡就好）
- 流程五步：簽約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交屋。 有貸款的成屋買賣，從簽約到交屋最近大多要抓 1～3 個月，最大的變數是銀行撥款要排多久，實際看案件和契約約定。
- 錢通常分幾次付：簽約款、用印款、完稅款、尾款（多數由銀行撥款）。每次付多少依契約約定。
- 買方要繳的稅費主要是契稅、印花稅、登記規費、代書費，契稅和印花稅是用政府評定的價值算，通常比成交價低。
- 貸款要趁早：出價前先問銀行大概能貸多少，簽完約代書就會請你準備財力資料送件。 最後能貸多少，銀行還是會看你的收入和財力來評估。
整個流程，一張時間表先看懂
| 步驟 | 常見時間點 | 買方要做什麼 | 買方要付的錢 |
|---|---|---|---|
| 出價 | 簽約前 | 決定出價、選擇用斡旋金或要約書 | 斡旋金（選這種的話） |
| ① 簽約 | 第 0 天 | 簽買賣契約、確認付款方式 | 簽約款 |
| 📌 貸款送件 | 簽約後馬上開始 | 代書請你準備財力資料送銀行；銀行鑑價、核貸，你去對保 | 依銀行（設定、手續費等） |
| ② 用印 | 簽約後約 1 週內 | 在過戶文件上蓋章、提供證件 | 用印款 |
| ③ 完稅 | 用印後約 1～2 週 | 稅單下來，繳契稅、印花稅 | 完稅款＋稅費 |
| ④ 過戶 | 完稅後約 1 週 | 地政事務所辦理產權移轉，同時辦銀行抵押權設定 | 登記規費、代書費 |
| ⑤ 交屋 | 簽約後約 1～3 個月（看銀行撥款） | 銀行撥款付尾款，點交房子、拿鑰匙、各項費用結算 | 尾款（多由銀行撥款） |
以上是一般有貸款的成屋買賣常見節奏，實際時間依案件、銀行作業和契約約定，每個案子都可能不一樣。
▍2026 年要多留一點緩衝：銀行撥款可能要排隊
以前對保完幾天就撥款，這一年多不少銀行房貸額度抓得緊，撥款等 1～3 個月的案子並不少見，我最近經手的也是這樣。用印、完稅、過戶這幾步其實差不多，時間多半是卡在等銀行。
所以簽約前，我會請你先做三件事：
- 先問 2～3 家銀行：大概能貸多少、多久可以撥款。
- 交屋期限談寬一點：跟賣方討論，交屋日抓 60～90 天比較安心。
- 請代書確認契約：銀行撥款如果延遲，契約裡怎麼處理、要不要延長交屋日，簽之前就講清楚。
金管會 2026 年 9 月表示銀行房貸都正常受理、較久的屬部分個案；每家銀行、每個案子速度不同，以銀行實際回覆為準。
出價之前：先做好兩件事
▍第一件：先問銀行，你大概能貸多少
這件事我一定會請客人先做。
很多人看到喜歡的房子，先出價、先簽約，回頭才去問銀行，結果發現能貸的成數比想像中少，自備款不夠，整個人就很慌。
出價前，先找銀行初步問一下。 你的收入、工作、信用狀況，加上房子本身的屋齡、位置，都會影響能貸多少。最後能貸多少，銀行還是會看你的收入和財力來評估，先問，心裡才有底。
▍第二件：搞清楚出價的兩種方式
跟屋主出價，常見有兩種方式：
- 斡旋金：出價時先付一筆錢，表示你有誠意。屋主同意的話，這筆錢通常會轉成簽約款的一部分。
- 內政部版要約書：不用先付錢，用一份書面文件表達你的出價條件。
兩種都可以，各有適合的情況。房仲應該要讓你知道你可以選擇，有疑問直接問清楚再簽。
① 簽約：把條件寫進白紙黑字
屋主同意你的價格之後，就是正式簽買賣契約。
通常會在場的人： 買方、賣方、房仲、代書（地政士）。
買方要帶：
- 身分證
- 印章
- 簽約款
這一步要注意的：
- 付款方式、交屋日期、房子現況（有沒有漏水、增建、哪些家具家電留下來），都要寫清楚。
- 很多買賣會搭配履約保證：買方付的錢先放在第三方專戶，過戶完成、交屋之後才撥給賣方，雙方都比較安心。
- 契約條文看不懂的地方，當場問代書，問到懂再簽。
我常跟客人說：簽約那天不用急，慢慢看。簽下去之前問的問題，都不算笨問題。
📌 貸款：簽完約就要開始跑
很多人以為貸款是過戶前後才要煩惱的事，其實簽完約，代書通常就會請你開始準備財力資料。
因為銀行從收件、鑑價到核貸要一段時間，越早送件，後面越不會卡住，交屋才不會延誤。
▍代書會請你準備什麼？
每家銀行要的不太一樣，常見的有：
- 身分證明：身分證、第二證件（健保卡或駕照）
- 工作與收入證明：在職證明、近幾個月薪資轉帳紀錄，或扣繳憑單、所得清單
- 其他財力證明：存款、定存、名下其他不動產等，有的話一起提供
- 自營業或收入比較不固定的人：準備報稅資料、營業相關證明、帳戶往來紀錄
資料越完整，銀行越能看清楚你的還款能力。 最後能貸多少，銀行還是會看你的收入和財力來評估。
▍銀行那邊會發生什麼事？
| 順序 | 發生什麼事 | 你要做什麼 |
|---|---|---|
| 1. 送件 | 把財力資料和買賣契約交給銀行 | 準備資料，可以同時問 2～3 家比較 |
| 2. 鑑價 | 銀行評估這間房子能貸多少 | 等通知，有時候銀行會再補要資料 |
| 3. 核貸 | 銀行告訴你核准的額度、利率、年限、寬限期 | 仔細看條件，跟自己預估的有沒有落差 |
| 4. 對保 | 到銀行簽貸款文件 | 帶身分證、印章，確認每一項條件 |
| 5. 設定 | 過戶時一起辦抵押權設定 | 代書處理 |
| 6. 撥款 | 銀行把貸款撥給賣方，當作尾款 | 撥款後就可以準備交屋 |
▍貸款這幾件事，我會提醒客人
- 多問幾家銀行。 利率、成數、寬限期、有沒有綁約或手續費，每家條件可能不一樣，比較過再決定。
- 申辦貸款期間，先別亂刷卡、別換工作、別再借別的錢。 這些都可能讓銀行重新評估。
- 核貸條件出來，要跟自備款一起算。 如果核准的額度比預期少，差額要自己補，所以簽約前就要問清楚、算清楚，契約裡對貸款的相關約定，也可以請代書說明。
- 首購族可以問問新青安。 符合資格的話，前幾年的利息壓力會比較小。
② 用印：在過戶文件上蓋章
簽約之後，代書會準備過戶需要的文件，約買方、賣方來「用印」，也就是在這些文件上蓋章。
買方要帶：
- 身分證
- 印鑑章
- 印鑑證明（用印前先到戶政事務所申請）
- 用印款
用印之後，代書會幫忙把契稅、土地增值稅等送到稅務機關申報，等稅單出來。
③ 完稅：繳稅，這一步要準備現金
稅單出來之後，買賣雙方各自繳自己的稅：
- 買方繳：契稅、印花稅
- 賣方繳：土地增值稅（買方不用繳）
同時，依契約約定付「完稅款」。
▍買方的稅怎麼算？
| 項目 | 怎麼算 | 說明 |
|---|---|---|
| 契稅 | 房屋契價 × 6% | 依契稅條例，買賣契稅由買受人申報繳納；契價通常以政府評定的房屋現值計算，只算房屋、不算土地 |
| 印花稅 | 公契金額 × 1‰ | 依印花稅法，不動產買賣用來辦理登記的契據要貼花；公契金額一般用土地公告現值＋房屋評定現值，實務上多由買方負擔，依契約約定 |
好消息是： 契稅和印花稅都是用政府評定的價值來算，通常比你實際買的價格低很多，所以金額不會像想像中那麼可怕。實際多少，代書拿到稅單會告訴你。
④ 過戶：房子正式變成你的
繳完稅，代書會帶著所有文件去地政事務所，辦理產權移轉登記，也就是我們說的「過戶」。
這一步買方要付的：
- 登記規費：依申報地價或權利價值的 1‰ 計算（土地法第 76 條）
- 書狀費：每張 80 元
- 代書費：依代書收費，簽約時就可以先問清楚
同一時間，貸款也走到後段：
- 簽約後送件的貸款，這時通常已經核貸、對保完成
- 過戶時一起辦理抵押權設定
- 設定完成，銀行就會準備撥款
過戶完成，你的名字就會登記在權狀上。 這時候房子在法律上已經是你的了，但還沒交屋，鑰匙還沒拿到。
⑤ 交屋：拿到鑰匙的那一天
銀行撥款、尾款付清之後，就是交屋。
交屋當天要做的事：
- 點交房子：照契約約定的現況一項一項對，家具家電、門窗、水電都試一次
- 費用結算：房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯費，通常以交屋日為準分算，誰該付多少，代書會列清楚
- 拿到鑰匙、權狀
- 水、電、瓦斯、管理費的戶名，記得之後去改成自己的
交屋那天我會陪客人把房子從頭到尾走一遍。燈一盞一盞開、水龍頭一個一個打開，有問題當場講，比搬進去才發現好處理太多。
買方要準備的錢，總整理
很多人只準備「頭期款」，其實要準備的錢有四塊：
- 自備款：總價扣掉銀行貸款的部分，依契約分成簽約款、用印款、完稅款付
- 稅費與規費：契稅、印花稅、登記規費、書狀費、代書費、履約保證費、貸款相關的設定與手續費等
- 仲介服務費：依你跟房仲簽的委託與服務約定，簽約前就問清楚金額和什麼時候付
- 交屋後的費用：搬家、整理、家具家電，老房子還要加上整理費
稅費、代書費這些雜支，我自己會建議先抓總價的約 1%～2%，通常就很夠了；仲介服務費依約定另外算；裝潢、家具、搬家每個人差很多，自己另外抓預算。實際金額依物件和契約，代書會在每個階段跟你說明。
👉 房貸月還款試算：lazypomelo.com/tools
👉 新青安說明與試算：lazypomelo.com/tools/youth
試算只是讓你抓方向，最後能貸多少、利率多少，銀行還是會看你的收入和財力來評估。
常見問題
Q：簽約到交屋要多久？
A：有貸款的成屋買賣，最近大多要抓 1～3 個月，主要看銀行撥款要排多久；沒有貸款、全額付現的，流程順的話大約 1 個多月。稅單時間、雙方約定的交屋日也會影響，以契約約定為準。
Q：什麼時候開始辦貸款？要準備什麼？
A：簽完約，代書通常就會請你準備財力資料，像是身分證明、在職或薪資證明、扣繳憑單或所得清單、存款等，每家銀行要的不太一樣。越早送件，交屋越不會延誤；最後能貸多少，銀行還是會看你的收入和財力來評估。
Q：契稅一定是買方付嗎？
A：依契稅條例，買賣契稅由買受人（買方）申報繳納。契價通常用政府評定的房屋現值計算，不是用成交價。
Q：土地增值稅要買方付嗎？
A：不用，土地增值稅是賣方繳的。
Q：斡旋金和要約書哪個比較好？
A：斡旋金要先付錢，誠意比較明顯；要約書不用先付錢。兩種都可以用，重點是你清楚自己出的條件，有疑問簽之前就問清楚。
Q：過戶完就可以搬進去了嗎？
A：還不行。過戶完成是產權登記在你名下，要等銀行撥款、尾款付清、正式交屋，拿到鑰匙才算完成。
Q：交屋時發現漏水怎麼辦？
A：交屋當天先拍照、當場提出來，對照契約裡寫的房屋現況處理。這也是為什麼交屋要仔細點交，不要急著簽交屋文件。
Q：代書是誰找的？
A：常見是由房仲配合的代書承辦，也可以雙方協議。不管誰找，代書都是幫買賣雙方把流程跑完，有問題都可以直接問。
Q：第一次買房，有什麼一定要先做的？
A：出價之前先問銀行大概能貸多少，再把自備款和稅費都準備好。錢的部分先算清楚，後面的流程交給專業的人一步一步走就好。
最後想跟你說
買房的流程看起來很多步，其實每一步都有人陪你走：房仲顧好溝通、代書顧好文件、銀行顧好貸款。
你要做的，是在每一步之前先知道「接下來會發生什麼」，錢先準備好、問題先問清楚。
不慌，就不會亂。
海線四區的透天、華廈，我網站上都整理好了；網路上看到其他想了解的物件，也可以丟給我，我幫你查、陪你看。第一次買房、對流程還有疑問，也歡迎直接找我聊聊。
從第一次聯絡、看屋、議價到交屋，都是我本人陪你，背後還有太平洋房屋團隊支援。
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本文為一般成屋買賣流程說明，實際步驟、時間、付款方式與費用負擔依個別案件、契約約定及代書說明為準；稅率依契稅條例、印花稅法、土地法第 76 條及內政部書狀費收費標準，核對日期 2026 年 10 月；交屋時間 1～3 個月依柚子近期經手案件，並參考中央社 2026/9/27「房貸又現排撥潮？金管會：未有排到2027年情形」、住展雜誌 2026/11/2「房貸撥款恐等3個月！房仲提醒簽約前留意3件事」（2026/11/9 核對）；最終貸款成數與額度由銀行依個人收入與財力評估。